Pangaltı Mıhitaryan Mektebi ve Manastırı Vakfı Yeni Yönetim Kurulu’nun 25 Mayıs günü okul salonunda yaptığı bilgilendirme toplantısında eski yönetimi zan altında bırakan tesbitlerde bulunmuştu. Eski yönetim kurulu Başkanı Arman Kamar o akşam söz almış ve iddialara yanıt vermişti. Suçlamaların cemaat basınında yer almaya devam etmesi üzere eski vakıf yönetimi aşağıdaki yazılı açıklamayı paylaşma gereği duymuştur.

Açıklama şöyle:

Sevgili Mıhitaryanlılar ve Cemaatimizin saygıdeğer Üyeleri,

25 Mayıs 2023 tarihinde okulumuzun salonunda Yeni Yönetim Kurulu tarafından yapılan İnşaat ve Mali Tablo ile ilgili bilgilendirme toplantısı ve sonrasında Marmara, Jamanag, Agos Gazeteleri ve Paros dergisinde çıkan haberlere cevaben geçmiş dönem yönetim kurulu olarak kişilik haklarımıza ve itibarımıza yönelik muhtemel zararlara karşı haklarımız mahfuz kalmak şartıyla bir açıklama yapma gereği hasıl olmuştur.

Neden İnşaat işine giriştik?

Okulumuzun gelirlerinin yaklaşık % 85’ini kira gelirleri oluşturmaktadır. 2006 ve 2007 yıllarında toplanan kiralar giderlerle başa baş gelmekteydi. Çoğu esnaf olan küçük ölçekli işletmelerden kaynaklanan kira artışlarının yetersizliği ve enflasyon karşısında eriyen gelirler ve bunlara ilaveten arsamızın birkaç kez kamulaştırmaya teşebbüs edilmesi, yeniden yapılandırmayı ve inşaatı zorunlu hale getirmiştir. Arsamızın imar durumunun olmaması, sadece “sosyal tesis alanı” olmasına izin verilmesi en büyük engelimizdi. Bu durumu çözebileceğini düşündüğümüz Türkiye’nin en büyük yapı şirketleriyle görüştük. Yap-işlet-devret modeliyle yola çıktık. Üç yıla yakın hiçbir yol kat edemedik. Her biri 6-8 ayuğraştıktan sonra imar durumundan dolayı bu işe giremeyeceklerini belirttiler. Sonunda 2010 yılında Ortaköy vakfının yerini yapan ve o günlerde Karagözyan vakfının yerini yapmakta olan Bertuğbey İnşaat firması ile görüşmelere başladık. Bu firma Kat karşılığı inşaat sözleşmesi dışında bu işe giremeyeceğini belirtti ve bu şekilde yola çıktık. Sadece izinlerin alınması, plan değişiklikleri v.s. üç yıl sürdü. 2014 Mayıs ayında kiracı tahliyelerinin ardından inşaat başladı. Yapılan sözleşme gereği eski kiracılardan toplanan paralar kadar her ay okula ödeme yaptılar. Ancak zaman içinde yetersiz kaldığı için geri ödemesi inşaat bitiminden sonra olmak üzere her ay okula borç verdiler. İnşaat firması ile yapılan sözleşme avukat nezaretinde hazırlanmış yaklaşık altı ay karşılıklı görüşmelerle son bulmuş bir başka avukat tarafından da kontrolden geçirilmiştir. Bu hizmet tamamen hatır ve iyi ilişkilerle yapılmış olup vakıftan herhangi bir ödeme yapılmamıştır. Sözleşme son aşamaya geldiğinde o güne kadar görüşmelerden adım adım haberdar olan rahiplere bir örneği verilmiş, kendi üst mercilerinden de onayının alınmasını müteakip sözleşme imzalanmıştır. Günün şartları ve kiracı talepleri doğrultusunda projede birkaç kez plan tadilatı yapılmış ve Ana sözleşmeye bağlı kalmak şartıyla bazı değişiklikler yapılmıştır.

İnşaatta paylaşım oranlarımız nedir?

Sıra evler hariç toplam inşaat alanı 7300 m2’dir. Sıra evlerde paylaşım “% 45 vakıf – % 55 yüklenici” oranında olup Halaskargazi caddesinde Cafe Neronun bulunduğu parselde de paylaşım aynı şekilde “ % 45 vakıf – % 55 yüklenici ”dir. Otelimizin ve AVM’nin bulunduğu parselde şerefiye ve değerler de göz önünde bulundurularak arsa payında “% 45 vakıf – % 55 yüklenici” oranı korunmuş, m2 olarak % 39-% 61 oranında paylaştırılmıştır. Bu paylaşımlar sonunda sadece vakfımıza Ortak alanlar, sosyal boşluklar ve otopark alanları hariç yaklaşık 25.000 m2 kiralanabilir alan kalmıştır. Bugünkü ortalama değerlerle 140-150 milyon Dolar mertebelerindedir. Bu rakam sunumda Onnik Peştemalciyan tarafında da telaffuz edilmiştir. Vakfımızın borcu da TL bazında uzun vadeli borçlar dahil 3,5 Milyon dolardır.

İnşaat sürecinde karşılaşılan sorunlar

Gezi olaylarından başlayarak yaşanan siyasi ekonomik çalkantılar, Fetö Ayaklanması, mali krizler, en son tüm dünyayı etkisi altın alan Pandemi süreci, inşaat döneminde karşılaştığımız zorluklardı. Bütün bunlar yetmiyormuş gibi projemize tam 12 kez ayrı ayrı kötü niyetli kişiler tarafından çıkar amaçlı davalar açılmış ve hepsi de kazanılmıştır. Böylesi zor süreçlere rağmen iyi niyetle inşaatın bitmesini sağlayan Mehmet Uyanoğlu’na ve Bertuğbey firmasına teşekkür ederiz.

Borçlarımız nasıl arttı?

İnşaat bitip iskan belgesi alınınca sözleşme gereği yüklenici firmanın yapmış olduğu ödemeler kesilmiş, ricamız üzerine borç şeklinde devam etmiştir. İskan tam pandemi dönemine denk geldiğinden profesyonel AVM kiralamacısı bir firma ile çalışılmasına rağmen yaklaşık iki yıl hiçbir kiracı adayı bulunamamıştır. Bugün 1/8’lik kiralanmamış bir kısım kalmış olmasına rağmen 300 Bin TL civarında ortak alan ve personel giderlerinden şikayet ediliyor. Oysa biz binanın tamamı boşken bu rakamın 8 katına yakınını ödemek zorundaydık; borçlarımızın artmasına sebeplerden biridir.

Kaynak arayışlarımız

Bu dönemde okulu devam ettirebilmek ve iyi düzeyde tutturabilmek için Surp Agop ve Ortaköy vakıflarından borç aldık. AVM’deki dükkanların kiralanması için yüklenici firma ile birlikte Sayat Delice ve Roni Saris’in başında olduğu Anqor danışmanlık firması ile sözleşme yaptık. Vakfımızın kiracıları olan Carrefour, Otopark ve Mac Fit hariç Toyz Shop, Madam Coco, Penguen kitapevi, Clara kuyumculuk, Chakra, Local Lotus Cafe restourant, Hunger, Karakedi kafe, Cafe Nero, Shake Shack bu dönemde sözleşmeleri yapılmış kiracılardır. Tadilat süresi ve yatırım masraflarına göre kira ödemesiz dönmelerinden sonra yeni yeni kira ödemeleri başlamıştır. Bugünkü konjonktüre göre birçoğu ciro bazlı kira ödemektedir. Yeni yönetim göreve geldiği altı aydan beri ne yazık ki 1 m2 yer bile kiraya verememiştir. Bir an önce kiralamalara hız verseler hem gelirler artacak hem de yaklaşık 3000 m2 boş yerler için ortak alan ve personel gideri ödemeyeceklerdir.

Otelin kiraya verilmesi süreci

Otel sözleşmesine gelince; pandeminin sonlarına doğru tekrar taliplilerle görüşülmeye başlanmış, maskelerle mesafelerle toplantılar düzenlenmiştir. Bugünkü kiracı, 12 aday içerisinden en iyi teklifi veren 3 aday arasından seçilmiştir. Otellerin doluluk oranı % 15 seviyelerindeyken ve Dolar kuru da 8 TL iken görüşmeler yapılmıştır. Bugün, geçmişi yargılamak bazılarına çok kolay geliyor. Otel yapılacak kısım “shell and core” tabir edilen tamamen kaba inşaat halinde verilmiştir. İnce yapı işleri ve dekorasyon – tefrişat – tesisat işleri Otel yatırımcısı tarafından yapılmıştır. O günkü rakamlarla 10 milyon dolar yatırım bedeli gerekmekte olduğu hesaplatılmış, sonuçta pandemi ve Rusya Ukrayna savaşı nedeniyle artan maliyetlerle 12 milyon dolara mal olmuştur. Okulu idame ettirmek ve yükleniciye borçların bir kısmını ödemek için bağış da alınmıştır. Sözü edilen 490.000 TL’lik kira rakamı net olup stopajı da dikkate alarak % 25 fazlası ile düşünülmesi gerekir. Buna ilaveten emlak vergileri de otel kiracısına aittir. Bu yıl için yaklaşık 1,2 milyon TL olan emlak vergisi aylara bölündüğünde kiracıya her ay 100 bin TL ilave olarak yansımaktadır. Üç ay sonra Eylül ayında artış olacaktır. Yine de bugün dolar karşısında biraz düşük kalmış olmasına rağmen yıllar içinde dengeleneceğine inanmaktayız. Vakıf kiracıları uzun soluklu kiracılardır. İyi ilişkiler kurularak şartlar vakıf lehine çevrilebilir.

Otel sözleşmesinin imzalanması

Otelin sözleşme imzalama konusuna gelince, pandemi öncesi Shaya Grup ve diğer gruplarla görüşmelerde avukatlar tarafından hazırlanan sözleşme şartnameleri düzenlenip tekrar avukat tarafından gözden geçirilmiştir. Bununla da yetinilmemiş Kerabaydzar’ın isteğiyle ve S. Agop Vakfı yönetiminden Toni Sultanoğlu’nun aracılığıyla hep berber Av. Fehmi Demir’in Maçka’daki ofisine gidilmiş ve sözleşme şartları üzerinde görüşleri alınmıştır. Yine bununla yetinilmemiş sözleşmenin bir kopyası Kerabayzdara Av. Ömer Kantik’e ve ismini bilmediğimiz bir danışmana gösterilmek üzere verilmiştir. Av. Fehmi Demir ve Kerabayzdar’dan alınan onaylardan sonra Otel sözleşmesi imzalanmıştır.

Bankaya borçlanma sebebi

Bankaya olan borçlara gelince, Eski Ortaköy vakfı yönetimi, pandemiden dolayı kiralamalardaki gecikmelere bağlı, alınan borcun geri ödenebilmesinin mümkün olmadığını bile bile, tüm erteleme ısrarlarımıza, hatırlı kişilerin araya girmesine rağmen önce noterden ihtar ve akabinde icradan ödeme emri göndermiş, mülk satarak borcu ödememizi istemiştir. Bu dönemde S. Agop vakfından tekrar destek istenmiş ret cevabı alınmıştır. Bir taşınmazın geçici olarak borca karşılık kendilerine satılması ve borç geri ödendiğinde tekrar geri satılması şeklinde inanç sözleşmesi teklif edilmiştir. Bu durum da kabul görmemiştir. Ekspertiz yoluyla mülkü alabileceklerini söylemişlerdir. Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı yetkili bir ekspertiz şirketlerinden birinin 18 milyon TL değer biçtiği bir taşınmazımıza, kendi yaptırdıkları bir ekspertiz ile 6 milyon TL değer biçmişlerdir. Böylece geçmiş dönem borcuna ve yeni verecekleri borca karşılık vakfımızın iki mülkünü istemişlerdir. Tabi mülkümüzü ucuza kaptırmak istemediğimizden ilişkilerimiz gerilmiştir. Kerabayzdarın araya girmesiyle Av. Ömer Kantik’in ofisinde bir araya gelerek Vakıf Ekspertiz Gayrımenkul Değerleme A.Ş’nin güvenilir olduğu ortak kararına varılmış ve bu şirketin yapacağı ekspertize uyulması kararı alınmasına rağmen ekspertiz raporu 17 milyon TL gelince kendi ilk yaptırdıkları raporun dışında bir ödeme yapmayacaklarını belirterek görüşmelere son vermişlerdir. Ortaköy vakfının borcunu ödemek üzere şahsi ilişkilerimizi de kullanarak bankalardan uzun vadeli TL kredi alınmıştır. Kaderin bir cilvesi, bankanın ekspertiz firması daha önce S. Agop adına ekspertiz yapıp 6 milyon TL çıkartan firma olup aynı firma bu defa 17 milyon TL bulmuştur. Yorumu size ait.

Eski yönetimin seçim sürecindeki duruşu ve yeni yönetimle temaslar

Eski yönetim olarak, seçim süreci ve yeni yönetim listesi düşündüğümüz şekilde olmadığından aday olmayacağımızı açıklamış ve bunu Kerabayzdara bir mektup ile iletmiştik. Seçim sonrasında yeni yönetimle üç kez bilgi ve evrak teslimi için buluştuk, beraber uzun uzun sohbet ettik. Görüşmenin sadece masada kalmaması gerektiğinden teklifimizle yeni yönetimle birlikte Lotus Toplu yapısını ve kiracıları gezdirdik. Bazı detayları çizerek ve not aldırarak anlattık, buna rağmen sebebini bugün bile anlayamadığımız şekilde okuldaki 23 Şubat 2023 tarihli toplantıya daha önceki toplantılara giden biz değilmişiz gibi avukat tarafından noter ihtarı ile çağrıldık ve devir teslim işlemlerini sonlandırdık.

Borçlarımızdan herkes haberdardır

Bugünkü yönetim bize ve vakfa yabancı kişiler değildir. Biz Vakıf olarak S.Agop vakfından borç alırken bilançoyu ve bütün mali tabloları gösteren, tüm ödeme kalemlerini belgeleyen fatura fotokopileri ve dekont örneklerini içeren bir dosya verdik, tamamen şeffaf olarak. Buna ilaveten S.Agop vakfından borç isteyip de alamadığımız bir dönemde Kerabaydzar bize yardımcı ve aracı olmak üzere mali tablolarımızı istemiş 14.07.2021 tarihli yazıyla kendisine verilmiş ve ayrıntılarıyla anlatılmıştır. Bu yazı ve tablo da S. Agop yönetimine iletilmiştir. Yine aynı şekilde Katolik S. Asdvadzadzin vakfından da borç alırken tüm durumu şeffaflığı ile anlattık. Şimdiki başkan Rafael Alik, o dönemde Katolik S.Asdvadzadzin vakfında yöneticiydi. Yönetim Kurulu üyemiz Hırant Kalataş kendisinin okul yıllarından beri dostudur, sınıf arkadaşıdır ve her türlü mali bilgiyi kendisine aktarmıştır. Yine bundan yaklaşık 1,5 sene önce mezunlar derneği tarafından gerçekleştirilen (Kasım 2021) vakfımızın mali durumu bilgilendirme toplantılarına bugünkü yönetim kurulu üyesi Arman Bıyıklı katılmıştır. Keza S.Agop vakfının muhasebe işlerini yürüten bugün vakıf yönetiminde yer alan Arsen Rostomyan da kendi sınıf arkadaşları aracılığıyla ve S. Agoptaki görevinden dolayı tüm mali durumdan haberdardırlar. Bugün her şeyi yeni öğrenmişler gibi davranmaları manidardır.

Seçim sürecinde aday olan başka bir grup daha vardı. Her şeyi bilerek geldiler, hatta gelmek için karşı gruba engel oldular. 40 yıldır devam eden bir geleneği bozdular. Hayratından yararlananlar artık bu kurumda söz sahibi değiller. Seçme ve seçilme hakları ellerinden alındı.

Son söz

Yönetim kurulları icra makamıdır şikayet ve serzeniş makamı değildir. Geçmişi suçlamak yerine bugün okulumuz için ne yapabiliriz gelin bundan sonra bunları konuşalım